住宅ローンは借り方も大事ですが、同じくらい返済の仕方も重要です。
低金利時代の繰上返済はどう考えればいいのでしょうか。
また繰上返済をしてはいけない人もいることは、ご存知でしょうか？
繰上返済とは毎月の返済とは別に、借入額の一部あるいは全額を返済することをいいます。
繰上返済を有効的に使うためにどのような方法があるのでしょうか。
繰上返済の２つの種類
返済期間短縮型
繰上げ後の返済額を変えずに残りの返済期間を短くする繰上返済を、時間短縮型といいます。
利息の軽減効果は返済額軽減型よりも大きいため、毎月の返済に余裕があるなら期間短縮型を優先するべきでしょう。
同じタイミングで返済額軽減型の繰上げ返済を行った場合と比較すると、利息軽減効果は期間短縮型の方が大きいという特徴があります。
ローン返済をなるべく早く終わらせたい、利息を効率的に減らしたいという方には返済期間短縮型の繰上返済がおすすめでしょう。
ここで注意したいのは繰上げ返済でいくら返済するかによっては期間が短くならない場合もあるので、事前にどれくらい期間が短くなるなどを確認しましょう。
返済額減少型
繰上げ後の残りの期間を変えずに返済額を減額する繰上返済を、返済額軽減型といいます。
期間短縮型と比べると利息軽減型と比べると、毎月の返済額が少なくなることで家計を安定させることができます。
住宅ローンの返済は長期間行われるものですので、計画的に資金を使っていきたい方は毎月の返済額を減らすことで、病気などのリスクに備えることができます。
また将来万が一支出が増えてしまう場合に備えて、返済額を少なくしたり変動金利などの金利上昇で返済額の上昇に備えるためにも、返済額軽減型は効果的といえます。
近い将来に教育費の負担増などが予想するような場合には返済額軽減型も検討しましょう。
繰上返済の意味、メリット
繰上げる時期が早いと、負担額が大幅に減る。
繰上返済を行う時期についてですが、ローンが実行されてから早いタイミングで繰上返済をすることでメリットが大きくなるといわれています。
ローン開始時は家計に余裕がないことが多いかもしれませんが、繰上返済をする場合はなるべく早く実行することで減らせる利息が大きいのも特徴です。
また短縮できる期間も繰上返済するタイミングで異なるので注意しましょう。
金利が高いほど得をする
住宅ローンの金利が高いほど、繰上返済はメリットが大きいです。
期間短縮型の繰上返済をした場合、期間が短くなることで利息軽減効果が大きくなるだけでなく、定年後まであったローン返済も定年前までに完済して早めに老後資金への貯えに回すことができます。
家計が安定する
もし返済額軽減型の繰上返済をした場合は毎月支払う額が少なくて済むため、月々の家計が安定するといったメリットがあります。
子供の教育費や生活費などで出費がかさむ時期や、収入が減った場合の経済的負担を少なくすることで貯金などに回すことができます。
繰上返済の注意点
期間短縮型の繰上げ返済の場合は月々の負担額は変わらない
現在の負担額を減らしたい人には、期間短縮型の繰上返済は向きません。
繰上返済に手数料がかかることがある
金融機関によっては繰上返済手数料がかかることもあります。
何度も繰上返済をするとそれだけ手数料負担も増えますので、注意しましょう。
繰上返済で期間短縮をしすぎると、住宅ローン控除の適用から外れることがある
住宅ローン控除の適用条件の一つにローンの残年数が10年を切ることがあれば、住宅ローン控除が受けられない恐れもあるため気をつけましょう。
さらに金融機関によっては繰上返済金額に制限を設けている場合があり、余裕資金をそのまま繰上返済に充当できないことがあります。
本来適正な返済計画で組んでいたローンなので、そのまま計画通りに返済するよりも経済的に厳しくなる可能性もあるでしょう。
繰上返済をするということはまとまった資金を支出することですので、家計が苦しくなってしまうことも考えられます。
繰上返済を行う際は計画的に実行することを心がけましょう。
また手数料の違いもありますので、住宅ローンを借りる際にはそれらを含めて検討することが重要です。
繰上返済に最適な時期
繰上げ返済を行う場合は最適な時期を見極めることが大切です。
実行する時期は早い方が有利なので、返済開始後10年以内がいいでしょう。
繰上返済をすると返済した資金は借り入れした元金部分に充当されます。
本来支払う予定だった元金に対してかかる利息を減らせるということです。
つまり繰上返済の資金はその金額が大きいほど、さらに実行する時期が早いほど総返済額を軽減する効果が高くなるのです。
ローンの返済では元金を返済することが非常に重要になります。
利息を計算する際の金額を返済することで、利息が膨らんでいくことを防げるのです。
繰上返済は借入額と金利で判断する
金利は変動するものであり、絶対的な基準はありません。
住宅ローン借入額が多かったり金利が高かったりする場合は、早く繰上返済をした方が有利になるケースも多いでしょう。
しかし金利が低いうちは有利になるとは限りません。
利息の負担が少ないため、現在の変動金利の水準であれば住宅ローン減税適用期間中に焦って繰上返済をしなくてもいい場合もあるのです。
自分と家族のライフプランと借入額、金利の双方に目を向けながら検討することが大切です。
まとめ
どの住宅ローンも繰上返済は可能です。
しかし、手数料がかかる金融機関、繰上返済の最低限度額が定められている金融機関もあります。
これから住宅ローンを選ぶのであれば繰上手数料負担がない、繰上返済金額に条件なしといった金融機関を選ぶと良いでしょう。
