住宅購入には期待と不安が入り混じるものです。
よくある不安の一つは、購入予算についてではないでしょうか。
売り手や貸し手は、あなたの年収から購入予算や住宅ローンの借入金額を試算します。

購入予算とは家計に無理なく買える価格のことです。
家の購入や新築、リフォーム時に支払える現金と住宅ローン借入額を決め、それをもとに購入予算を計算する方法を見ていきましょう。

家の購入時・入居時に必要な費用

家を購入する際に必要な資金は物件購入代金だけではありません。
ほかにも売買手続きの費用や住宅ローン借入れ費用からなる諸費用がかかります。
これらの諸費用は物件価格の3%～10%かかるのが一般的です。
さらに引越し料金や家具類の購入代金などの入居費用も必要です。
家の購入時・入居時に必要な費用は次のように大きく3つに分類されます。

1.物件購入代金

2.諸費用

2-1.売買手続きにかかる費用（売買契約書の印紙代、不動産会社への仲介手数料、登記費用、司法書士への報酬、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金の清算金、不動産取得税など）

2-2.住宅ローン借入れにかかる費用（ローン契約書の印紙税、ローン事務手数料、保証会社に支払う保証料、団体信用生命保険料、火災保険料など）

3.入居費用（引越し料金、家具購入代金など）

なお金融機関によって物件購入資金のみを貸してくれる住宅ローン、諸費用込みの資金を貸してくれる住宅ローンなど、いろいろあります。
住宅の購入予算は住宅購入時にどれだけ自己資金を用意できるかと、住宅ローンでいくら借りるかによって決まってきます。

住宅資金の自己資金を決める

貯蓄のうち入居費用、生活予備費などは手元に残すようにしましょう。
家の購入や新築、リフォームのために貯蓄をすべて使ってしまうと、新居への引越し代などの入居費用が捻出できません。
さらに家族の病気やケガなど万が一の事態にも備えることができません。
将来も安心して暮らすために住宅資金は、貯蓄から家の購入後に備えるお金を差し引いた額にしておきましょう。

住宅ローン借入額は返せる額から考える

一般的に安心といわれる毎月返済額はいくらなのでしょうか。
金融機関で住宅ローンを組む時は返済負担率といって年収に占める年間返済額の割合の上限が定められていて、おおよそ年収の25～35％で設定されています。
しかし返済負担率が設定されているなら、その割合の中で借りれば大丈夫だと考えるのは実は間違っているのです。

まず住宅ローンを組む時は貸してくれる金額ではなく、返せる金額で考えましょう。
返済負担率の計算の元になる年収とは、税金や社会保険料を控除する前の額面金額を指します。
例えば年収400万の場合で返済負担率を年収の30%で借りたとしたら返済額は年120万円。
これを、家計を考える基準である手取りで計算し直すと実際の負担率は大きく変わってきます。
税金や社会保険料でだいたい額面金額から20％程度が引かれるので、年収400万円の手取り金額は約320万円です。
手取り320万円のうちの120万円を返済に充てるとすると、手取りの37.5%にも相当します。
手取りと額面は大きな違いがあります。
一般的には返済額は手取りの25～30％と言われていますが、理想的なのは20%位です。

家計に合った「毎月返済額」を考えよう

家計簿をつけるなど家計管理をしっかりしていれば、家計に合った返済額を決めるのは比較的簡単です。
そうでない人は家賃など今の住居費と、購入後にかかるローン返済以外の住居費をもとに毎月返済額を考えよう。

住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額（元金＋利息）が一定の元利均等返済と、毎月の返済額のうち元金が一定の元金均等返済があります。
元利均等返済は毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすくなりますが、返済開始当初は返済額に占める利息の割合が多く元金の減るスピードが遅いため、金利と借入期間が同じ場合、元金均等返済よりも返済総額が多くなります。
一方、元金均等返済は返済開始から数年～十数年の間は利息部分の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなるため、住宅ローンを契約する際、多くの方が元利均等返済を選んでいます。

住宅ローン借入額の目安は毎月返済額の340倍

毎月返済額が決まったら、借入額を計算しましょう。
返済期間35年、金利1．2％とする場合、借入額の大まかな目安は毎月返済額の340倍になります。
例えば毎月返済額12万円なら「12万円×340＝4080万円」が借入額の目安となるわけです。
なお、返済期間30年、金利1．2％の場合は毎月返済額の300倍が目安です。

いくらなら返済できるか

現在の年間家賃

住宅ローンが現在の収入で返済できる範囲、できれば（現在の家賃＋自己資金の準備額のための積立額）に近ければ、無理のない計画といえます。

住宅購入のための年間貯蓄額

これまでの年間貯蓄金額を元に、無理なく返せる金額を把握しておきましょう。

家計節約分

生命保険の見直しなどで、ローンの返済に充てられる費用がないか考えてみましょう。

その他

戸建て購入で不要になる駐車場代など現在の支出の中から見直しできる費用がないか、考えてみましょう。

住宅ローンシミュレーションを使ってみよう

住宅ローンは、金融機関によって金利やサービスが異なります。
また同じ返済額でも返済期間によって借入額が違ってきます。

住宅ローンの返済方法には、これまでみてきたようにさまざまなバリエーションがあります。
その返済の仕方によって、将来の住宅ローンの返済負担が変わってくるこのです。
シミュレーションにあたっては、いろいろな角度からリスクを考えましょう。
たとえば変動金利の場合今低金利でも、将来金利が上がったら返済負担もそれに応じて増えます。
借入れ当初の金利の引下げが魅力的でも、金利の引下げ期間後の返済負担を考える必要があります。
さらに将来の自分の所得についても慎重に考える必要があります。
どのような返済方法を選択すればどのように返済負担が変化するかは、取扱い先の店頭で具体的に示してもらうことがよいと思いますが、インターネットなどを利用して自分で計算することもできます。