中古物件は建築技術や建材の進化により耐久性や寿命も向上しています。
マンションは新築のマンションに比べ価格が手ごろであることから、中古マンションを購入してリフォームをするという選択をする人は少なくありません。
中古マンションをリフォームすることによって、新築よりも魅力的な理想の住まいにすることも可能です。
そして今流行の中古マンション購入、リフォームは新築マンションのように自由な間取りにできて、新築に比べて立地条件のいい物件を選べるため、近年注目度が高まっています。
今回は中古マンションを購入後にリフォームをする場合の注意点を見ていきましょう。

中古マンションの築年数は何年が買い時なのか

建物は経年劣化していくため、築年数が古くなるごとに価格が下がっていきます。
ビンテージマンションのように築年数が古い物件でも資産価値が高い中古マンションや、再開発などにより資産価値が上昇する中古マンションもあるので一概にはいえませんが、一般的には築年数ごとに価格は下がります。

立地や管理状況にもよりますが中古マンションの場合、築年数が経過するほど価格は下がるというのが一般的です。
管理体制や修繕をきちんとしているかなどによっても価格は変わってきますが、お得に購入できて売却時の損失も少ないのは築20年以上の中古マンションと考えてもよいでしょう。
20年を過ぎると価格の下落は比較的に緩やかになる傾向があります。
同程度の中古マンションであれば底値近くで購入しても以降価格はほぼ変わらないので、売却するときの損失が少ないです。

管理状況の他に、長期的な修繕作業計画があるかどうかを確認

マンションは10数年に1度ごとに大規模修繕が必要になります。
中古マンションを購入する際には築浅物件の場合でも、修繕計画について確認をしておきましょう。
修繕計画がきちんとしているかどうかは、マンションの持続可能性という観点で非常に大事なポイントです。
マンションを買うと住宅ローンの支払いのほかに管理費と修繕積立金を毎月支払うことになりますが、修繕積立金は大規模修繕に備えて所有者全員で行う積立貯金のようなものです。
当然貯金が足りなければ、大規模修繕の際に足りない費用を皆で出し合ったり、修繕積立金を値上げしたりして対応することになります。
コンクリート造のマンションは築年数50年ほどはもつと言われていますが、修繕を計画的に実施しているかどうかで、それ以上長持ちしたり老朽化が進んだりします。
国土交通省のガイドラインによると、大規模修繕工事は12年に1回ペースで行うのがよいとされています。

修繕積立金額の目安としては、専有面積のm2当たり200円程度が適切な額です。
定期的に外壁や塗装、防水処理などを行うことで、中古マンションの状態を維持することができます。
そのため、定期的に修繕が行われているかを事前にチェックする必要があります。
内覧のときに修繕計画や修繕履歴を見せてもらうとよいでしょう。
また、大規模修繕工事には1戸あたり100万円～120万円がかかります。
つまり、50戸の中古マンションであれば5000万～6000万必要です。
修繕積立金がきちんと溜まっているかを内覧のときに確認しましょう。
修繕積立金が安すぎると直前に徴収があったり、必要な修繕が実施できないので注意が必要です。

修繕積立金の設定がきちんとしているかどうかだけで判断してしまうと、選択肢が減ってしまいます。
購入後に修繕積立金の値上げもあり得るなど、マンションの状況を理解した上で選択をすることが重要です。

またマンションの管理状態について購入前に把握するために、マンションのHPで管理状況を確認するという方法もあります。
最近は独自のHPを持っているマンションも多く、マンション内で行われている行事や管理組合の内部情報を公開している所も少なくありません。
さらに、マンションの管理が透けて見えるのは共用部分です。
エントランスや植栽、集合ポスト、掲示板、駐輪場やゴミ置き場など、住民が共用で使用する場所が整理整頓されているか、きちんと清掃されているかという部分を見ると、管理組合や住民の管理に対する姿勢を推し量ることができます。

中古マンションを購入するときには、管理体制が大事ということです。
管理がしっかりされていないと、マンションは長持ちしません。
管理組合が機能していなければ管理費や修繕積立金を計画的に貯めたり・見直したり・修繕計画を立てることができません。
よく注意して見てみましょう。

購入後のリフォームの注意点

まず始めに戸建てのリフォームと違って、マンションのリフォームの場合はどんなことに注意しなくてはいけないのでしょうか。
まずマンションの場合は一戸建て住宅とは違い、個人で勝手にリフォームしてはいけない部分があったり、逆に自由にリフォームしていいところがあります。
区分所有法という法律に沿ってつくられた管理規約と使用細則というものがあり、これは所有者がそれぞれ快適に暮らせるようにと決められているものです。
そのため住人はそれを守って工事をしなくてはなりません。
基本的にリフォームをして良い場所が専有部分、リフォームできない部分が共有部分になります。

･ベランダ
･窓のサッシ
･バルコニー

上記が主な共有部分の例です。
その他にも共有部分がある場合がありますので、しっかりと確認しましょう。

さらに中古マンションをリフォームする場合、管理組合への届出が必要です。
壁紙の張替えなどの小さなリフォームでも届出が必要というマンションから、ベランダなどの共有部分のリフォームや、大規模なリフォームの時のみ届出が必要になるマンションまでいろいろあります。
届出は、理事長または理事役員への提出する場合があります。
特に床のリフォームを行いたい場合は要注意です。

ほとんどのマンションは騒音防止のためフローリング材に制限があります。
絨毯からフローリングへの交換、フローリング張替えなど、床をリフォームする場合は必ず届出をしましょう。
トラブル防止のため、中古マンションを購入してリフォームを行う場合には、自分の家の上下左右の部屋には必ず挨拶に行きます。
この挨拶はトラブルを避けるため、リフォームを担当する業者が行う場合も多いようです。
小さなリフォームの場合でも、リフォーム工事の音は意外と気になるものです。
また、電気やガスなどの設備が増設する場合にも注意が必要です。
増設する器機毎に仕様が異なるので、アンペア数とブレーカーの組み合わせに齟齬が無いかなども考慮してもらうようにしましょう。
迷惑を掛けて無駄なトラブルになってしまう前に、必ず挨拶に伺うようにしましょう。

リフォームの届出についてはそのマンションによって違いがありますので、管理組合に問い合わせてみましょう。